Parole d'expert FFF : François-Luc Simon

La Lettre des Experts du Collège de la FFF

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et bonnes idées pour les accompagner dans cette crise du coronavirus. 

 

20 avril 2020 - Loyers commerciaux : incidence de l'épidémie du covid-19 

Par François-Luc Simon, Cabinet Simon Associés


Résumé. A l’heure actuelle, la crise sanitaire du covid-19 impacte directement l’exploitation des points de vente en franchise et place parfois les franchisés dans une situation de détresse financière.  Faute de chiffre d’affaires, ces derniers peuvent se retrouver dans l’impossibilité de régler leurs loyers.

Pour approfondir. Afin de ralentir la propagation du virus du covid-19, l’arrêté rendu le 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture des « lieux accueillant du public non indispensables à la vie de la nation tels que (…) les commerces ».

Les franchisés et les succursales des franchiseurs sont concernés par lesdits arrêtés et ont ainsi été contraints de cesser leur activité à l’exception des livraisons et des retraits de commandes. Ils ont alors vu leur chiffre d’affaires dégringolé et se voient dans l’impossibilité de régler leurs loyers commerciaux et charges.  

Pour résoudre cette difficulté, qui n’est pas des moindres, une ordonnance n°2020-316 a été rendue le 25 mars 2020 relative au paiement des loyers commerciaux, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie du covid-19.

À cet égard, l’ordonnance prévoit que les entreprises éligibles au dispositif du fonds de solidarité ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

Pour faire simple, le locataire franchisé ou franchiseur ne sera pas sanctionné pour un retard dans le paiement des loyers et des charges concernés. Pour autant, lesdites dispositions ne résolvent pas l’entièreté du problème.

Primo, le mécanisme ne bénéficie qu’aux entreprises éligibles au fonds de solidarité créé par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 (modifiée par décret n°2020-371 du 30 mars 2020) dont les conditions sont extrêmement restrictives. En conséquence, de nombreux franchisés et franchiseurs ne peuvent bénéficier du mécanisme (notamment au regard du seuil de chiffre d’affaires fixé par les dispositions).

Secundo, l’ordonnance ne prévoit qu’un mécanisme de « report » de paiement des loyers commerciaux et non un mécanisme de suspension ; ni de suppression, de sorte que les franchisés demeureront redevables des loyers à l’issue de la période d’état d’urgence sanitaire.

Quels sont alors les outils juridiques mis à la disposition des franchisés et franchiseurs non concernés par le dispositif ?

  • Au-delà des dispositions spécifiques au cas de paiement des loyers commerciaux rappelées ci-avant, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit un mécanisme de suspension des effets des astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires pendant la période « juridiquement protégée » visée par l’ordonnance (du 12 mars 2020 au 24 juin 2020). Cette suspension est applicable aux contrats de baux commerciaux. En conséquence, grâce à ces dispositions, les locataires franchisés ou franchiseurs non éligibles au fonds de solidarité pourront également échapper à toute sanction en cas de non-paiement des loyers et charges.
  • Au-delà du droit spécial, il y a le droit commun des contrats. S’agissant de l’arme juridique de la force majeure, la Cour de cassation a considéré que l’obligation de payer une somme d’argent n’est jamais impossible car il est toujours possible de se procurer de l’argent (com., 16 sept. 2014, n° 13-20306  : « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de ce cette obligation en invoquant un cas de force majeure » .) ;

En conséquence, les franchisés et franchisés impécunieux ne sauraient invoquer la force majeure pour échapper à leur obligation de paiement des loyers commerciaux.

  • D’autres mécanismes de droit commun pourraient être soulevés par les membres d’un réseau et notamment les règles du bail prévu par le code civil. En effet, lorsque le commerce est interdit d’ouverture, le bailleur n’est plus en mesure de faire jouir paisiblement le locataire des lieux et de satisfaire à son obligation principale (C.civ., art. 1719) ;
  • Par ailleurs ; l’exception d’inexécution (C.civ., 1219) pourrait être soulevée par les franchisés et franchiseurs ; ou bien même les mécanismes de réductions de prix des loyers (C.civ., 1224) ou de révisions pour imprévision (C.civ., art. 1195).

En tout état de cause, s’agissant des loyers commerciaux pour les enseignes situées dans les centres commerciaux, le Conseil National des Centres commerciaux a déjà donné pour consigne à ses membres de suspendre la mise en recouvrement des loyers et des charges du mois d’avril, dans l’attente des décisions à venir du gouvernement.

Pour les autres loyers commerciaux, les principales fédérations de bailleurs (AFG, ASPIM, UNPI, caisse des dépôts, FSIF) ont signé un communiqué de presse commun le 20 mars appelant leurs membres bailleurs, pour les TPE et les PME dont l’activité est interrompue à :

  • appeler les loyers et charges mensuellement et non plus trimestriellement ;
  • à suspendre les loyers pour l’échéance d’avril et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté du 15 mars 2020;

La priorité est alors donnée au dialogue et à la négociation entre les locataires et bailleurs afin de permettre de construire des solutions viables à long terme.

Au-delà, les franchiseurs et franchisés se doivent de coopérer utilement afin de sauvegarder le réseau ; et plus particulièrement le franchiseur, dans ce contexte, même si rien ne l’oblige, se doit de ne pas laisser son franchisé dans une situation difficile ; tel qu’il en ressort des célèbres arrêts « Huard » du 3 novembre 1992 (n° de pourvoi: 90-18547) et « Chevassus-Marche » du 24 novembre 1998 (96-18357) rendus par la Cour de cassation; et ce sous l’égide de la bonne foi contractuelle.



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